8 Risiken, die du als Investor bei Immobilien bedenken solltest (2024)

In unserem letzten Artikel haben wir die Gründe, die für ein Immobilieninvestment sprechen, aufgeführt. Damit du dich aber entscheiden kannst, ob Immobilien wirklich etwas für dich sind, finde ich es nur fair, wenn du auch die andere Seite kennenlernst. Denn wo Licht ist, da ist auch Schatten. Und somit haben auch Immobilieninvestments ihre Risiken.

Von diesen Risiken werde ich dir heute Einige vorstellen, damit du weißt, womit du es zu tun hast. Also legen wir los.

Ein großes Risiko bei Immobilieninvestments ist, dass dir dein Geld ausgeht und du somit deine Immobilie schnell verkaufen musst.

Das hat meistens zur Folge, dass du für deine Immobilie nicht den entsprechenden Marktwert erhältst, sondern meistens einen viel schlechteren Preis und damit neben den Liquiditätsproblemen auch noch einen Verlust in deinem Investment machst.

Weiterhin ist dann auch zu bedenken, dass du durch den vorzeitigen Verkauf auch noch Vorfälligkeitszinsen auf dein Darlehen bei der Bank zahlen musst und dadurch noch mehr Verluste einfährst.

Wie kann also ein Liquiditätsproblem auftreten? Dafür gibt es viele Gründe: Unvorhergesehene Rechnungen (z.B. der Öltank ist leer oder die Stadt erhebt eine Sonderumlage) oder Reparaturen, die (noch) nicht geplant waren.

Aber wie kannst du das Risiko vermeiden oder abmildern? Dieses Risiko ist nicht vollkommen aus der Welt zu schaffen, denn es kann immer etwas Unvorhergesehenes passieren.

Was du aber machen kannst, um dem Ganzen entgegenzuwirken, ist, deine Rechnungen genau zu planen. Weiterhin solltest du dir durch einen Gutachter einen Plan aufstellen lassen, welche Reparaturen gemacht werden müssen und wann dieses erforderlich sind.

Und noch Etwas kannst du machen: Du kannst dir Rücklagen aufbauen. Denn dann kann auch mal eine unvorhergesehene Rechnung kommen, ohne dass dir gleich das Wasser bis zum Hals steht.

Aktuell ist die steuerliche Ausrichtung für private Immobilieninvestoren eher positiv zu sehen.

Du kannst die Anschaffungskosten über die Jahre abschreiben und die Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen, um zwei Beispiele zu nennen.

Das kann sich aber jederzeit ändern, wenn die Regierung den Immobilienerwerb nicht mehr subventionieren möchte. Dann kann es nicht mehr so rosig aussehen.

Was kannst du gegen dieses Risiko machen? Leider nicht viel. Hier bist du der Regierung und ihren Entscheidungen ein wenig ausgeliefert. Du kannst nur die Politik im Auge behalten und mit einem guten Steuerberater deine steuerliche Strategie besprechen.

Wir haben in Deutschland aktuell eine sehr mieterfreundliche Gesetzgebung. Die meisten Rechte stehen eher dem Mieter zu, als dem Vermieter.

Das liegt daran, dass der Gesetzgeber immer versucht, die Schwachen vor den Starken zu schützen. Und bei dem Verhältnis Mieter und Vermieter sieht die Regierung den Mieter eher als die schwächere Partei an, wodurch diesem dann eher zugesprochen wird.

Wie kannst du das Risiko minimieren? Bei diesem Risiko ist es wichtig, die grundsätzlichen Punkte im Mietrecht zu kennen. Weiterhin ist es wichtig, einen guten Rechtsanwalt zu haben, der sich mit dem Mietrecht auskennt und dem du Fragen hierzu stellen kannst.

Einer der größten Ängste der Deutschen, die anfangen wollen in Immobilien zu investieren, sind die Mietnomaden. Wenn es nach den Medien geht, sind alle Städte von diesem Problem betroffen und sie zerstören jedes Immobilieninvestment.

Jetzt mal Spaß beiseite. Mietnomaden können einem das Mietobjekt wirklich verwüsten und somit deine Rendite in den Keller rauschen lassen.

Aber haben wir wirklich so viele Mietnomaden? Einer Studie zu Folge sind knappe 1% der Mietverträge mit Mietnomaden belastet. Sprich, 99% sind vollkommen in Ordnung.

Also besteht keine Gefahr? So kannst du es sagen, aber ganz so ist es nicht. Es gibt natürlich ein paar Mietnomaden, aber du kannst dich als Vermieter dagegen zum Teil schützen.

Hier ist es wichtig, seinen Mieter genau zu prüfen. Nicht, um ihn zu schikanieren oder um nur die Besten der Besten zu nehmen. Sondern um die faulen Eier herauszufischen und damit dein Risiko zu minimieren.

Das ist ein Thema, was wirklich etwas schwierig ist. Als Laie kannst du die meistens Baumängel nicht erkennen. Und solche Mängel können einem enorm viel Geld, Zeit und Nerven kosten.

Baumängel können überall auftreten. Sei es ein Schimmelbefall aufgrund einer falschen Dämmung oder aber Risse in der Decke, da eine tragende Wand entfernt wurde und nun alles langsam nachgibt.

Wie kannst du diesem Risiko Herr werden? Natürlich lässt sich dieses Risiko nicht zu 100% ausschließen.

Aber du kannst dich absichern. Hierfür ist es erforderlich, dass du jedes Objekt was du besuchst und beabsichtigst zu kaufen mit einem Gutachter abgehst.

Dieser schaut sich das Objekt an und kann dir sagen, welche Mängel vorhanden sind und was die Beseitigung kosten würde. Und vor allem auch, wie dringend die Beseitigung ist.

Kennst du das auch, dass du irgendwo vorbei fährst und schon seit Monaten das Schild siehst „Wohnung zu verkaufen“ oder „Wohnung zu vermieten“?

Das ist ein Risiko, was vor allem am Anfang passieren kann, aber auch bei Fortgeschrittenen auftritt. Du siehst eine Immobilie und findest diese sofort ansprechend.

Es liegen keine baulichen Mängel vor, die Ausstattung ist modern, es muss kaum etwas gemacht werden und der Preis ist unschlagbar. Nachdem du das Objekt aber erworben hast, kriegst du es nicht vermietet.

Und schwups bist du in der Situation, dass du dir überlegen musst – „Was nun?“

Nicht in jeder Lage und an jedem Standort kannst du Immobilien leicht vermieten. Das soll nicht heißen, dass es nicht geht. Einige Investoren machen genau mit diesen Lagen ihr Geschäft, nur ist es etwas schwieriger und man braucht seine eigene Strategie.

Um dieses Risiko zu reduzieren, ist es erforderlich sich vorher Gedanken zu machen, ob der Standort, den du auswählst, auch wirklich eine Zukunft hat und zu deiner Strategie passt.

Aktuell haben wir einen historisch niedrigen Zinssatz für Immobiliendarlehen. Aber wer weiß, wie das zum Zeitpunkt aussieht, wenn dein Darlehen ausläuft?

Keiner von uns besitzt eine Glaskugel, mit der er in die Zukunft sehen kann.

Mehr Zinsen bedeuten wieder mehr Kosten. Wenn also die Immobilie sich z.B. gerade mal vorher getragen hat, kann das nun problematisch werden.

Was kannst du dagegen tun? Um diesem Risiko Herr zu werden, gibt es verschieden Möglichkeiten. Einige Investoren setzen hierfür auf kurzfristige Darlehen. Diese werden dann, sobald abzusehen ist, dass der Zinssatz steigt, durch längere Laufzeiten ersetzt.

Andere arbeiten mit einem Bausparvertrag, um sich den Zinssatz zu sichern. Und wieder Andere arbeiten mit Forward-Darlehen.

Wie alle Preise im Leben bilden sich auch die Immobilienpreise durch Angebot und Nachfrage ab.

Daher kann es auch passieren, dass die aktuell steigenden Immobilienpreise in den Keller sinken.

Das passiert, wenn z.B. zu viele Immobilieneigentümer ihren Immobilienbesitz auf einmal verkaufen wollen. Weiterhin können sich die Umstände für ein Immobilieninvestment so verschlechtern, dass die Preise im freien Fall sind.

Jedoch ist hier zu sagen, dass Immobilien und die Preise für Immobilien eher träge sind. Sie können zwar fallen, aber in den meisten Fällen wird das nicht von heute auf morgen passieren. Eher wird sich eine Verschlechterung des Immobilienmarktes ankündigen, sodass du als Investor darauf reagieren kannst.

Außerdem kannst du in diesem Risiko auch eine gute Chance sehen. Wenn die Immobilienpreise sinken und alle verkaufen wollen, kannst du als Investor auch gute Schnäppchen kaufen.

Wie du siehst gibt es einige Risiken, die du bei einem Immobilieninvestment beachten solltest. Aber ich hoffe, ich konnte dir zeigen, dass man viele dieser Risiken handhaben kann. Du musst es nur wollen und manchmal ein wenig kreativ werden.

Hier noch einmal die Risiken zusammengefasst:

1.) Liquiditätsrisiko

2.) Steuerliches Risiko

3.) Gesetzliches Risiko

4.) Mietnomaden

5.) Baumängel

6.) In die falsche Lage investiert

7.) Das Risiko bei der Finanzierung

8.) Das Wertschwankungsrisiko

Diese Auflistung erhebt nicht den Anspruch komplett zu sein. Es soll dir einfach ein paar Beispiele nennen, welche Risiken auf dich als zukünftiger Investor zukommen. Damit du dich seelisch darauf einstellen und die entsprechenden Vorkehrungen treffen kannst.

Jetzt bist du dran. Welche Risiken fallen dir noch ein? Hast du schon mit einigen dieser Risiken zu tun gehabt? Wie bist du damit umgegangen? Schreibe mir einen Kommentar und teile uns deine Erfahrung mit.

Written byBjörn in9. Juli 2017 / 22701 Views